住宅ローンの返済相談

住宅ローンの返済が難しくなってきた場合は、早めにご相談下さい。早ければ早いほど対応方法の選択肢が増えます。逆に対応が遅くなるとそれだけ選択できることが減ることになります。

お客様の状況をお聞きし、下記内容をご説明させて頂きます。お客様のご希望を伺ったうえで、下記方法等ある中からご提案をさせて頂きます。場合によっては、司法書士や弁護士と連携して対応させて頂きます。

①融資の条件変更を申請する・借換を行う

　一時的な理由（病気・ケガなどで入院で収入が一時的に収入が落ちた・家族の病気を含め高額な医療費の負担があった等）により、収入が一時的に減った、又は支出が一時的に増大した場合、銀行との交渉が必要ですが、融資期間延長や一定期間の返済額軽減等の条件変更を申請し、一時的に減少した支払い原資に対応する方法になります。融資期間を延長する場合の注意点は、当初の借入時に最長の借入期間で融資を組んでいた場合、延長ができない可能性があること、長くなった分の金利負担が増えることです。一定期間軽減する場合の注意点は、軽減期間終了後は、軽減した分の金利負担が上乗せされて、当初の返済金額より負担が増えることです。

　借換という方法もあります。借換とは、別の金融機関から借り入れを行い、現在の住宅ローンを一括返済する方法で、新規借入先の金利が1％以上低い事、10年以上返済期間が残っていることが目安になります。借換と併せて融資期間を長くしてさらに返済額を軽減できる可能性もございます。旧住宅ローンの抵当権抹消費用、新住宅ローンの抵当権設定費用、融資に係る事務手数料等の費用を考慮する必要があります。

②現在の住宅から引越し、現在の自宅を賃貸で貸し、賃料収入から返済する

　住宅ローン借入先の金融機関には、事前に相談が必要で、了解を頂かずに賃貸に出した場合は、一括返済を求められる場合がありますので、注意が必要です。賃貸をした後、賃借人が退去した時期までに収入が増えるなど状況が好転し、ローンの支払いの見込ができていれば、また家に戻ることも可能です。実家や社宅（住居費の負担が少ない）等への引越可能な場合は、賃料にプラス追加で支払できる金額でローンの返済が可能かどうかで考えることができます。また、現在の返済額より安く、また、支払い可能な賃料の賃貸物件に引越し、現在の住宅を賃貸し、賃料収入でローンを返済する場合は、まず賃貸住宅への引越の入居審査があること、賃借人が退去し空室となった場合は、次の入居者が決まるまでの期間は、賃料と月々の返済とどちらも負担しなければならない期間があることも考えておかなければなりません。

③リースバックする方法

　今の自宅に住み続けたまま、不動産会社に自宅を売却し、売却資金でローンの残債を返済する方法です。住宅ローンの返済がなくなり、代わりに賃料の支払いが続くことになります。

　月々の賃料が支払い可能であり、不動産会社が購入する金額で住宅ローンを完済できることが条件になります。当然支払い可能な賃料が低ければ低いほど、不動産会社が購入できる価格も安くなります。

④不動産を単純に売却する方法

　売却金額にて住宅ローンの残債が全部返済可能であることが条件です。まだ支払いが滞っていないければ、低価格な中古物件へ買い替える際の新たな融資も組める可能性がございます。

⑤過払い金があるか確認

　住宅ローンの返済が厳しい月に消費者金融から借入を続けるなどしている人も見受けられます。高金利の借り入れがあり、特に利息だけを支払っていた期間がある方等、利息制限法以上の金利を支払いしている可能性があります。過払い金がある場合は、過払い金の清算、回収を行うことにより、高金利の残債が大幅に減額される可能性があり、住宅ローンの支払い原資を増やせる可能性があります。

⑥任意売却

　不動産を売却してもローンの全額を返済できない場合、競売にせずに債権者の同意を得て、所有者の意思で売却する方法です。残った残債務については、債権者と無理のない返済額の協議を行い、返済していくことになります。

　メリットは、市場価格に近い金額で売却が可能であること（競売より高くきまる）により残債が少なくなること。税金、その他の債務を売却で返済したり、引越し費用を捻出したりできる可能性が高いこと。周囲に返済が滞っていることを知られないことです。不動産会社が買取して、賃貸で現在の住宅を借りるという方法も考えられます。その場合は、そのまま住み続けられることになります。競売と比べて任意売却はメリットが多く、逆に任意売却と比べて競売のメリットは、買手が内覧する場合の立会が不要であること、落札まで長く時間がかかる為、それだけ長く住み続けられることがあげられます。

⑦任意整理

　任意整理とは、取扱開始時にさかのぼって、利息制限法の上限金利（15～20％）に金利を引き下げて再計算することにより、借金を減額したうえで、原則として金利をカットし、元本のみを3年程度の分割で返済する内容の和解を貸金業者と結び、以後この和解内容に従って返済を続けることで借金を整理する手続きです。

　条件は、減額後の借金を3年で返済できる方、継続して収入を得られる見込みがある方になります。裁判所を介する自己破産、個人再生と違って、任意整理は、裁判所への大量の書類の提出が不要です。

⑧個人再生

　個人再生とは、継続的な収入見込があり、借入額が3,000万円以下の場合に利用可能で、裁判所の許可が必要な制度です。メリットとしては、自己破産と異なり、住宅を手放さずに借金の減額を通じて再生を図る制度であることです。借金も5分の1や10分の1等に減額され、それを原則3年、裁判所の許可があれば最長5年の分割払いで返済することになります。デメリットは、裁判所の許可が必要であり、その為の時間や書類が大量に必要であること。官報にも住所、名前が広告されること。保証人がいる場合は、保証人にも影響があること等ございます。

⑨競売

　競売は裁判所の権限により、強制的に売却し、売却代金で債務を返済することになります。市場価格の60～80％程度の売却金額によって落札される傾向にあり、市場価格に近い価格で売却できる任意売却と比べて、債務が多く残ります。競売になると官報への住所、氏名の広告、裁判所やインターネットで広く広告され、知人、同僚、近所の方に知られることになります。税金、他の債務が残ること、引越も強制執行で費用は一切捻出されないこと等、任意売却と比べてデメリットが多く、メリットとしては、販売活動がなく、買手の内覧の立会が不要であること、落札されるまでは住み続けられることがあげられます。